임대차는 임대인이 임차인에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고, 임차인이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생깁니다. 임대인은 계약 존속 중 목적물을 그 사용, 수익에 필요한 상태로 유지하게 할 의무를 부담하는데, 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있습니다.

임대차계약 종료시 임차인의 임대목적물 반환 의무와 임대인의 연체 임료를 공제한 나머지 임대차보증금의 반환 의무는 동시이행관계에 있는데, 임대차 기간이 만료하더라도 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.

주택임대차보호법의 적용

주택임대차보호법은 주택, 즉 주거용 건물의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우에 적용됩니다. 주택임대차보호법은 임차 주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용되는데, 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차 목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 하는 것은 아니고 사실상 주거로 사용하는지 여부, 즉 실제 용도에 따라서 합목적적으로 판단합니다.

대항력

“대항력”이란 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다. 임대차는 등기가 없더라도 임차인이 ① 주택의 인도와 ② 주민등록을 마친 때(전입신고를 한 때)에는 그 다음날부터 대항력이 생깁니다.

우선변제권

“우선변제권”이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다. 우선변제권은 임차인이 ① 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)와 ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득되는데, “확정일자”란 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말합니다.

임차권등기명령

임차인은 임대차가 종료되었음에도 불구하고 보증금이 반환되지 아니한 경우, 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득하였다면 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다. 따라서 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.

주택임대차계약의 갱신

임대인이 임대차 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됨) 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 또한 임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 같은데, 다만 임차인이 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 차임을 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시적 갱신을 할 수 없습니다.

한편, 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

상가건물임대차보호법이 보호하는 임차목적물은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 적용됩니다. 상가건물에 해당되는지 여부는 건물의 위치, 구조, 객관적 용도, 실제 이용관계 등을 고려하여 합목적적으로 판단되는데, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용됩니다. 그러나 상가건물임대차보호법은 모든 상가건물 임대차에 적용되는 것은 아니고, 지역별로 일정 보증금 이하의 상가건물 임대차에만 적용됩니다.

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 ① 상가건물을 인도받고, ② 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 대항력이 생기며, 우선변제권의 경우 임차인이 ① 건물의 인도, 사업자 등록신청 및 ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 인정됩니다.

임대인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신을 하지 않겠다는 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않는 경우, 임대차 기간이 끝나면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다. 임차인이 3번에 걸쳐 차임을 연체하는 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

임대차계약이 종료하였음에도 불구하고 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 임차인은 임대인을 상대로 보증금반환청구의 소를 제기할 수 있고, 반면에 임차인이 목적물을 반환하지 않는다면 임대인은 임차인을 상대로 목적물인도청구의 소를 제기할 수 있습니다.

“하자”란 공사상 잘못으로 인하여 균열·침하(沈下)·파손·들뜸·누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 의미합니다.

하자는 “내력구조부별 하자”와 “시설공사별 하자”로 구분할 수 있는데, ① “내력구조부별 하자”는 공동주택 구조체의 일부 또는 전부가 붕괴된 경우 또는 공동주택의 구조안전상 위험을 초래하거나, 그 위험을 초래할 우려가 있는 정도의 균열·침하 등의 결함이 발생한 경우를 말하고, ② “시설공사별 하자”는 공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·들뜸·침하·파손·붕괴·누수·누출·탈락, 작동 또는 기능불량, 부착·접지·결선 불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 경우를 말합니다.

사업주체는 담보책임기간에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생하였다면 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있습니다. 하자의 유형에 따른 하자담보 책임기간은 다음과 같습니다.

기본 판단 요소		책임기간
내력구조부별 및 지반공사		10년
시설공사별	마감공사	2년
	옥외급수·위생 관련 공사	3년
	난방·냉방·환기, 공기조화 설비공사
	급·배수 및 위생설비공사
	가스설비공사, 목공사
	창호공사, 조경공사
	전기 및 전력설비공사
	신재생 에너지 설비공사
	정보통신공사
	지능형 홈네트워크 설비 공사
	소방시설공사, 단열공사, 잡공사
	대지조성공사	5년
	철근콘크리트공사
	철공사, 조적공사
	지붕공사, 방수공사

하자보수 청구

입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 관리단, 공공임대주택의 임차인 또는 임차인대표회의는 공동주택에 하자가 발생한 경우 담보책임기간 내 사업주체에게 하자보수를 청구해야 합니다.

통보 및 보수

사업주체는 하자보수를 청구받은 날부터 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 보수계획을 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 관리단 및 공공임대주택의 임차인 또는 임차인대표회의에 서면 통보하고 보수해야 합니다. 다만, 하자가 아니라고 판단되는 사항은 이유를 기재하여 서면(「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조 제1호에 따른 정보처리시스템을 사용한 전자문서를 포함)으로 통보해야 합니다.

결과 통보

하자보수가 완료되면 사업주체는 즉시 그 보수결과를 하자보수를 청구한 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 관리단 및 공공임대주택의 임차인 또는 임차인대표회의에 통보해야 합니다.

하자 관련 분쟁

하자와 관련하여, 각 구분소유자 또는 각 구분소유자로부터 소송권을 위임받은 입주자대표회의 또는 관리단은 사업주체를 상대로 손해배상 청구의 소를 제기할 수 있습니다. 그리고 입주자대표회의는 하자보수보증서를 근거로 사업주체 및 보증보험회사를 상대로 하자보수보증금 청구의 소를 제기할 수 있습니다.

「도시 및 주거환경정비법」상의 재개발사업과 재건축사업은 다음과 같이 구분됩니다.

구분	재개발사업	재건축사업
정의	정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업	정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업
안전진단	없음	있음(공동주택 재건축만 해당)
조합원 자격	토지 또는 건축물 소유자 또는 그 지상권자(당연가입)	건축물 및 그 부속토지 소유자 중 조합설립에 찬성한 자(임의가입)
주거이전비 등 보상	있음	없음
현금청산자	토지수용	매도청구
초과이익 환수제	없음	있음

재개발사업의 개념

“재개발사업”이란 정비사업 중 하나로서, 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나, 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위해 도시환경을 개선하는 사업을 말합니다. 재개발사업은 정비구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하거나 환지로 공급하는 방법으로 합니다.

재개발사업의 절차

재건축사업의 개념

“재건축사업”이란, 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업으로서, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업 중의 하나를 말합니다.

재건축사업의 절차

재건축사업과 관련하여서는 조합설립추진위원회 구성, 승인, 결의 등에 관한 소송, 매도청구 소송(재건축사업), 현금청산 소송, 수용재결에 관한 소송(재개발사업), 보상금증액소송, 건물인도 소송, 건물인도 지연에 따른 손해배상 소송, 관리처분계획 무효확인 등에 관한 소송, 조합총회 결의 무효 등에 관한 소송, 조합 임원의 배임 및 횡령 등에 관한 소송 등이 진행될 수 있습니다.

“지역주택조합”이란 무주택이거나 전용면적 85㎡ 이하 1주택 소유자인 세대주가 주택을 마련하기 위하여 결성하는 조합입니다. 주택청약통장은 필요로 하지 않으나, 조합원이 되려면 해당 사업구역 내에 일정 기간 거주하는 등 일정 자격이 요구된다는 점에서 일반분양과 차이가 존재합니다. 지역주택조합사업은 모집 주체가 사업예정지의 소유권이 확보되지 않은 상태에서 사업을 계획하고, 조합원 모집을 통해 조합을 결성하며, 조합원으로부터 조달된 자금을 바탕으로 대지의 소유권을 취득해서 사업 계획 승인을 받아 주택을 건설한 후 그 주택을 조합원에게 공급하는 구조입니다.

임대차 계약이 만료 또는 해지(해제,무효,취소 등) 되었음에도 불구하고 무단점유를 하고 있는 임차인이 임대인에게 부동산을 인도하지 않을 경우, 그 무단점유자를 상대로 제기하는 소송을 명도소송이라 합니다.

주택명도

임대차 계약이 종료되었음에도 불구하고 임차인이 퇴거하지 않을 경우, 임차인의 차임 연체가 2회 이상 발생한 경우, 경매를 통해 소유권을 취득한 낙찰자(임대인)의 명도 요구에 점유자가 거부하는 경우, 불법점유자가 권한 없이 건물을 점유하고 있는 경우 등에는 주택에 관한 명도 청구의 소를 제기할 수 있습니다.

상가명도

임대차기간이 종료된 경우, 임차인의 차임 연체가 3회 이상 발생한 경우, 임차인이 동의 없이 제3자에게 무단 전대한 경우, 불법점유자가 권한 없이 건물을 점유하고 있는 경우, 경매를 통해 소유권을 취득한 임대인이 명도를 요구하였지만 이를 거부한 경우 등에는 상가에 관한 명도 청구의 소를 제기할 수 있습니다.

명도소송의 경우 점유이전금지가처분이 선행되거나, 소장 제출시 점유이전금지가처분의 신청도 함께 해야 할 필요가 있습니다. 임차인 또는 점유자가 소송 진행 중 해당 부동산의 점유를 제3자에게 이전하였다면 명도소송에서 승소하더라도 판결의 효력이 제3자에게 미치지 못해 부동산의 인도를 구할 수 없게 되고, 다시 제3자를 상대로 명도소송을 제기해야 하기 때문입니다. 따라서 명도소송 중에는 현재 점유자가 타인에게 점유를 이전하지 못하도록 하는 ‘부동산점유이전금지가처분’ 신청을 통해 권리를 사전에 확보해야 할 필요가 있습니다.